תמ"א 38

תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית ממשלתית בישראל לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית, שאושרה לראשונה בשנת 2005, מאפשרת לדיירים וליזמים לחזק מבנים ישנים, שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקני רעידות האדמה הקיימים, בתמורה לזכויות בנייה מוגדלות.

התוכנית עברה שינויים במהלך השנים, וכיום היא כוללת שני מסלולים עיקריים:

מסלול 1: חיזוק ושיפוץ מבנה קיים

במסלול זה, המבנה הקיים מחוזק ומתווספות לו קומות נוספות, וכן נעשות התאמות נוספות לשיפור איכות החיים והנוחות של הדיירים. הדיירים מקבלים שיפורים כמו מעליות, חדרי ממ"ד, שיפוץ החזית, ולעיתים גם תוספת מרפסות ומקומות חניה. היזמים מקבלים זכויות בנייה מוגדלות אשר מאפשרות להם לבנות ולהשכיר או למכור את הדירות החדשות.

מסלול 2: הריסה ובנייה מחדש (תמ״א 38/2)

במסלול זה, המבנה הישן נהרס כליל ובמקומו נבנה בניין חדש בהתאם לתקני בנייה עכשוויים, כולל עמידות לרעידות אדמה. הבניין החדש בדרך כלל כולל יותר דירות, והדיירים הקיימים מקבלים דירה חדשה בבניין המשודרג. יתרת הדירות נמכרות ליזמים, ובכך מתאפשר מימון הפרויקט.

יתרונות התמ״א 38:

1. חיזוק מפני רעידות אדמה– מתאימה מבנים ישנים לעמידה בתקן הישראלי לרעידות אדמה.
2. שיפור איכות החיים – הדיירים נהנים משדרוג המבנה כולל חדרי ממ"ד, מעליות, מרפסות, חזות משופרת ותוספות שונות.
3. פתרון דיור – התחדשות עירונית מאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע באזורים מרכזיים ומיושבים בצפיפות.
4. עלייה בערך הנכס – השיפורים מגדילים את שווי הנכסים של הדיירים ושל היזמים.

אתגרים וביקורות

1. פגיעה בצפיפות ובתשתיות – יש חשש כי התוספת בבניינים תיצור עומס על התשתיות העירוניות, כמו כבישים, בתי ספר, שירותים רפואיים וכדומה.
2. קשיים בקבלת הסכמה – לעיתים נתקלים בקשיים כאשר לא כל הדיירים בבניין מסכימים לפרויקט, מה שעלול לעכב את התהליך.
3. השפעה סביבתית – הוספת קומות לבניינים ישנים עלולה לשנות את המרקם העירוני ואת האסתטיקה של השכונה.
4. כדאיות כלכלית – באזורים בעלי ערך נמוך יחסית, יזמים עלולים להירתע מביצוע הפרויקט בשל רווח כלכלי נמוך.

תמ״א 38 והעתיד

על אף שבתחילה תוכננה תמ״א 38 להסתיים בשנת 2025, ישנם שיקולים להאריך אותה או למצוא חלופה מתאימה יותר. הרשויות מעודדות כעת פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית רחבה יותר, אשר מאפשרים פתרונות מרחביים ומערכתיים יותר לכל שכונה או אזור.