תהליך התחדשות עירונית
גיבוש והחתמת הדיירים
1. פגישה עם דיירים: מארגן ההתחדשות העירונית נפגש עם הדיירים על מנת להסביר את היתרונות שבפרויקט, כמו שדרוג הבניין, הגדלת הדירות, תשתיות מודרניות ושיפור ערך הנכס. במהלך הפגישה המארגן מפרט את שלבי הפרויקט, את לוחות הזמנים ואת התמורה הצפויה לכל דייר.
2. בחירת נציגות לדיירים: הדיירים בליווי המארגן מרכיבים נציגות לדיירים שמטרתה- לייצג את האינטרסים של כלל הדיירים, להבטיח שקיפות בתהליכי המשא ומתן ולוודא שהפרויקט יבוצע בצורה שתיטיב עם כולם.
3. בחירת עו"ד מטעם הדיירים: הדיירים בוחרים עורך דין שייצג את האינטרסים שלהם בתהליך. עורך הדין אחראי על בחינת כל המסמכים המשפטיים והבטחת הזכויות של הדיירים מול היזם. עורך הדין מוודא שההסכמים מגנים על זכויות הדיירים במהלך כל שלבי הפרויקט.
4. חתימה על הסכם עקרונות: הדיירים חותמים על הסכם עקרונות (או "הסכם התקשרות") שמסמיך את המארגן לקדם את הפרויקט מול יזמים ורשויות. הסכם זה מגדיר את עקרונות הביצוע של הפרויקט ואת השלב הראשון בו הדיירים מצהירים על הסכמתם להיכנס לתהליך.
בחירת יזם
1. הוצאת מכרז ליזמים: מארגן ההתחדשות העירונית בוחר יזמים המתמחים בהתחדשות עירונית, ומפיץ להם מכרז. היזמים מגישים הצעות הכוללות את התמורה לדיירים, תוכניות הבנייה, משך זמן הביצוע, והמפרט הטכני לדירות החדשות.
2. בחירת שמאי מקרקעין מטעם הדיירים: הדיירים ממנים שמאי מקרקעין שיבצע הערכה של השווי הנוכחי של הדירות ויקבע את שווי התמורה שיקבלו הדיירים בפרויקט (כגון שווי הדירות החדשות והפיצוי בגין דיור חלופי).
3. משא ומתן ובחירת יזם: המארגן ועורך הדין של הדיירים מנהלים משא ומתן עם היזמים על התנאים המוצעים, תוך בחינה של התמורות, הבטחת הביצוע, ואיכות העבודה. בסיום המשא ומתן הדיירים בוחרים את היזם המוצלח ביותר עבורם.
תכנון הפרויקט
1. הכנת תכנית אדריכלית: היזם מגיש תכנית אדריכלית מפורטת הכוללת את העיצוב החדש של המבנה או המתחם, חלוקת הדירות, השטחים הציבוריים ועוד. התכנון מתבצע תוך התאמה לתנאי השטח, ולדרישות הדיירים, הרשות המקומית והוועדות השונות.
2. אישורי תכנון: התוכנית מוגשת לוועדות תכנון ובנייה המקומיות והארציות לקבלת האישורים הנדרשים. תהליך זה יכול לקחת זמן בשל הצורך לעמוד בתקנות המקומיות, תקני בטיחות, ושיקולים סביבתיים.
3. בחירת מפקח בנייה מטעם הדיירים: הדיירים ממנים מפקח בנייה עצמאי שמטרתו לפקח על תהליך הבנייה ולהבטיח שהבנייה מתבצעת על פי ההסכמים, התוכניות והסטנדרטים שנקבעו. המפקח אחראי לוודא שהעבודה נעשית באיכות גבוהה ושזכויות הדיירים נשמרות.
הסכם משפטי ופינוי דיירים
1. חתימה על הסכם פינוי-בינוי: לאחר השלמת שלבי התכנון והאישורים, עורך הדין של הדיירים מוודא שכל התנאים המשפטיים והכלכליים בהסכם בין היזם לדיירים נשמרים. בהסכם זה מוגדרות התמורות שיקבלו הדיירים, לוחות הזמנים וההתחייבויות של היזם כלפי הדיירים.
2. פינוי הדיירים: לאחר חתימת ההסכם, הדיירים מפנים את הדירות הישנות, ובדרך כלל היזם אחראי לספק פתרון דיור זמני לדיירים, במימון מלא של היזם, עד לסיום הבנייה וקבלת הדירות החדשות.
ביצוע הבנייה
1. תחילת הבנייה: היזם מתחיל בביצוע העבודות על פי התכנית המאושרת. הבנייה עשויה לכלול הריסה של הבניין הישן ובניית מבנה חדש במקומו (במקרה של פינוי-בינוי) או חיזוק והרחבה של המבנה הקיים (במקרה של תמ"א 38).
2. פיקוח על איכות העבודה: מפקח הבנייה מטעם הדיירים מבצע בדיקות בשטח ומוודא שהבנייה עומדת בסטנדרטים שנקבעו מראש, הן מבחינת איכות העבודה והן מבחינת עמידה בלוחות הזמנים.
ביצוע הבנייה
1. תחילת הבנייה: היזם מתחיל בביצוע העבודות על פי התכנית המאושרת. הבנייה עשויה לכלול הריסה של הבניין הישן ובניית מבנה חדש במקומו (במקרה של פינוי-בינוי) או חיזוק והרחבה של המבנה הקיים (במקרה של תמ"א 38).
2. פיקוח על איכות העבודה: מפקח הבנייה מטעם הדיירים מבצע בדיקות בשטח ומוודא שהבנייה עומדת בסטנדרטים שנקבעו מראש, הן מבחינת איכות העבודה והן מבחינת עמידה בלוחות הזמנים.
אכלוס וקבלת המפתח
1. קבלת טופס 4: בסיום הבנייה, היזם מגיש בקשה לקבלת "טופס 4", שהוא אישור מהרשויות לאכלוס המבנה. הטופס מעיד כי המבנה עמד בדרישות החוק ותקנות הבנייה.
2. מסירת הדירות החדשות: לאחר קבלת טופס 4, היזם מעביר לדיירים את המפתחות לדירות החדשות. הדיירים מבצעים בדיקה של הדירות בעזרת המפקח ועורך הדין שלהם, על מנת לוודא שהן תואמות את ההתחייבויות בהסכם.
תקופת אחריות
1. תקופת בדק: היזם מחויב להעניק לדיירים תקופת אחריות (הנקראת "תקופת בדק"), במהלכה הוא אחראי על תיקון תקלות ובעיות שיכולות להתעורר לאחר האכלוס, כגון בעיות צנרת, חשמל או בעיות מבניות אחרות.
2. טיפול בתקלות: הדיירים מדווחים על בעיות ליזם במהלך תקופת הבדק, והוא מחויב לתקן אותן בזמן סביר ולפי הוראות החוק.
