שאלות תשובות

הפרויקט יכול לקחת 2-6 שנים, תלוי בגודל הפרויקט, המורכבות, קצב האישורים והבנייה.

תהליך לשיקום ושיפור אזורים עירוניים ישנים באמצעות הריסה ובנייה מחדש או חיזוק מבנים קיימים.

בדרך כלל, הדיירים אינם משלמים ישירות על הפרויקט. היזם מממן את הפרויקט בתמורה לקבלת זכויות בנייה נוספות.

עו"ד מומחה להתחדשות עירונית, מפקח בנייה, שמאי, נציגי דיירים, ואדריכל.

השגת הסכמה מכל הדיירים, קבלת היתרים מהרשויות, מימון הפרויקט, ומציאת פתרונות מעבר לדיירים.

שיפור איכות החיים, עלייה בערך הנכס, דירה חדשה או משופצת, ותשתיות מודרניות יותר.

השגת הסכמה מכל הדיירים, קבלת היתרים מהרשויות, מימון הפרויקט, ומציאת פתרונות מעבר לדיירים.

חוזים מחייבים עם היזם, ייצוג משפטי, ושמירה על זכויות הדיירים מפני תנאים נצלניים או פינוי כפוי.

מטרתו של מארגן הדיירים הוא לגשר על פערים ולמצוא את הדרך הנוחה והטובה לגרום לכל דייר להבין שהוא מקבל את הטוב ביותר האפשרי או פנייה לערכאות משפטיות, מה שעלול לעכב את התהליך.

במסגרת תכניות להתחדשות עירונית ניתנות הטבות מס לבעלי הדירות הנמצאות בתהליך של התחדשות עירונית (ישנן הטבות שונות במסלול פינוי-בינוי  ובמסלול תמ"א 38). ההטבות מגדילות את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט לכל הצדדים השותפים – התושבים והיזמים.. תמצאו את פירוט הטבות המס

• פרויקטים של פינוי-בינוי -  אין הגבלה על מספר יחידות הדיור במתחם פינוי-בינוי בבעלות אותו האדם, לעניין הפטור ממיסים. מתחם פינוי-בינוי, לעניין פטור זה – מתחם שהוכרז על ידי שר הבינוי והשיכון או על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
• פרויקטים של תמ"א לחיזוק ולעיבוי (38/1) – אין הגבלה על מספר יחידות הדיור בבניין בבעלות אותו אדם לעניין פטור ממיסים.
• פרויקטים של תמ"א להריסה ולבנייה מחדש (38/2)– הפטור ממס ניתן עבור דירה אחת לכל דייר בכל מבנה.

התמורות משתנות בהתאם לסוג הפרויקט (פינוי-בינוי או תמ"א 38) וכן בהתאם למדיניות העירונית.
פינוי בינוי:
המלצות על תמורה לדיירים בעסקאות פינוי-בינוי כוללות עקרונות של שוויון ושקיפות, תוך מתן זכאות לתמורה דומה לדיירים בעלי דירות דומות, והסדרת דיווח על שינויים בתמורה. התמורה צריכה לכלול דירה חדשה, מימון שכר דירה, הובלה, סיוע משפטי, והנחות בארנונה. יש לקבוע שטח דירה חדשה לפי הסכמות, ולקבוע מנגנון לבחירת מיקום הדירה. בנוסף, דיירים יכולים לבחור בין חלופות שונות לתמורה, ושכר דירה בתקופת הפינוי יימומן על ידי היזם. כל העלויות הקשורות לפרויקט יחולו על היזם, בעוד שעל הדיירים חלות עלויות אחרות שנוצרו לפני ההתקשרות.
תמ"א:
ישנם שני מסלולים עיקריים בפרויקטים של פינוי-בינוי: "פרויקט חיזוק ועיבוי" כולל הרחבת דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר והוספת עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין, בהתאם למגבלות השטח. המונחים "תמ"א 38/1" ו"תמ"א 38/3" מתייחסים לפרויקטים אלה. "הריסה ובנייה מחדש" כולל הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש שכולל דירות גדולות יותר לכל בעלי הדירות, דירות נוספות למכירה וחניה תת-קרקעית. מסלול זה מכונה "תמ"א 38/2" או "תמ"א 38/3א'", והיקף הבנייה נקבע לפי זכויות הבנייה שהיו קיימות והקומות המותרות, תוך מתן אפשרות להוסיף קומות נוספות בהתאם לגובה הבניין הקיים.

"הסכם לארגון עסקה" הוא הסכם שעניינו ארגון בעלי דירות בבית משותף לשם קידום עסקה ואשר מתקיימים לגביו 3 הסעיפים האלה:
1. הוא אינו עסקת פינוי ובינוי או תמ"א 38
2. הוא כולל התחייבות של בעל הדירה למארגן לבלעדיות לתקופה מוגבלת
3. ישנם לוחות זמנים קצובים להליך הארגון תוקפו של הסכם ארגון עסקה מוגבל על פי חוק בהתאם לשיעור החותמים מקרב בעלי הדירות במתחם ובהתאם להתקדמות הפרויקט.

1. כשהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
2. כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או שלא הוצעו מגורים חלופיים הכוללים התאמות אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות.
3. כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות.
4. כשקיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגינן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, אינו סביר.
5. אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות והתנאים שנקבעו בחוק בנוגע להתאמות לדירת הקבע החלופית, לא התקיימו.
6. קשיש, שמתקיימים לגביו התנאים המפורטים בסעיף 2 בשאלה המתייחסת לקשישים .