פינוי בינוי

פינוי-בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית רחבה שמטרתו לשפר שכונות ישנות, לשדרג מבנים שאינם מתאימים לתקני הבנייה המודרניים ולהגדיל את הצפיפות באזורים עירוניים, תוך ניצול טוב יותר של הקרקע. פרויקטים של פינוי-בינוי כוללים הריסה של מבנים קיימים, פינוי הדיירים, ובנייה מחדש של בניינים חדשים ומודרניים יותר. לאחר מכן, הדיירים חוזרים לדירות חדשות בבניינים החדשים, והיזם מוכר את יתרת הדירות ומנצל את שטח הקרקע בצורה יעילה יותר.

שלבי פרויקט פינוי-בינוי

1. יוזמה - פרויקט פינוי-בינוי יכול להתחיל ביוזמת הדיירים עצמם, היזם או הרשות המקומית. על פי חוק התכנון והבנייה, יש צורך באישור של לפחות 80% מהדיירים כדי להוציא פרויקט פינוי-בינוי לפועל.
2. גיבוש הסכמות - כדי להתניע את הפרויקט, נדרשת הסכמת הדיירים. לעיתים מתעוררים קשיים סביב עניינים כמו הפיצוי על הדירות הקיימות, גודל הדירה החדשה, מספר החניות, זכויות במבנה החדש, וכדומה.
3. תכנון וקבלת אישורים - היזם מגיש תוכנית מפורטת לרשות המקומית ולוועדות התכנון הארציות. התכנון כולל הריסה, בנייה, תשתיות ציבוריות ותוספות כמו גני ילדים, גינות ציבוריות, חניות ותחבורה.
4. הוצאת היתרי בנייה - לאחר שהתכנון מאושר, היזם מוציא היתרי בנייה ומתחיל בתהליך הריסת המבנים הישנים.
5. פינוי הדיירים - בשלב זה הדיירים מפונים לדירות חלופיות, על חשבון היזם, עד להשלמת הפרויקט.
6. בנייה וחזרה למגורים - לאחר סיום הבנייה, הדיירים מקבלים את הדירות החדשות שלהם בבניין המשודרג, בדרך כלל בשטח גדול יותר מהדירות הישנות. היזם מוכר את יתרת הדירות כדי לממן את הפרויקט ולהפיק רווח.

יתרונות הפינוי-בינוי

1. התחדשות עירונית - פרויקט כזה מאפשר לרשויות המקומיות לשדרג אזורים ישנים ולהוסיף תשתיות מתקדמות כמו כבישים, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור ועוד.
2. חיזוק המבנים - המבנים החדשים עומדים בתקני הבנייה המודרניים, כולל עמידות מפני רעידות אדמה ובנייה ירוקה.
3. הגדלת מלאי הדיור - פינוי-בינוי מאפשר להגדיל את מספר הדירות באזורים מבוקשים, מה שמסייע בהתמודדות עם מצוקת הדיור במרכזי ערים.
4. עליית ערך הנכס - הדיירים מקבלים דירה חדשה, מרווחת ובעלת ערך רב יותר, דבר שמעלה את ערך הנכסים בשכונה כולה.

אתגרים ומגבלות בפרויקטים של פינוי-בינוי

1. הסכמת הדיירים - לא תמיד קל להגיע להסכמה מצד כל הדיירים, מה שיכול לעכב את הפרויקט.
2. העומס על התשתיות - הגדלת מספר הדירות באזורי מגורים מסוימים יכולה ליצור עומס על תחבורה, מערכות ביוב, חינוך ובריאות.
3. מימון הפרויקט - פרויקט פינוי-בינוי מצריך השקעה גדולה מצד היזם, מה שמחייב בחינה כלכלית קפדנית כדי להבטיח שהוא יהיה רווחי.
4. מורכבות בירוקרטית - פרויקטים של פינוי-בינוי דורשים אישורים רבים והתמודדות עם הליכי תכנון מורכבים.

סוגים נוספים של פינוי-בינוי

בעקבות ביקוש הולך וגדל, קיימות יוזמות נוספות שמסייעות להוציא פרויקטים של פינוי-בינוי לפועל, כמו:

• מתחמי בינוי-פינוי-בינוי: מתחמים בהם נבנים מבנים חדשים כדי לקלוט תחילה דיירים מפונים, ולאחר מכן הורסים את המבנים הישנים ומשלימים את הפרויקט.
• פינוי-בינוי במסלול רשויות: פרויקט יוזמת רשות מקומית שמנהלת את הליך הפינוי-בינוי, תוך גיוס משאבים ציבוריים והשקעות חיצוניות.

תמ״א 38 מול פינוי-בינוי

שלא כמו תמ״א 38, שבמסגרתה מחזקים בניין בודד או לכל היותר כמה בניינים, פינוי-בינוי הוא תהליך רחב שמאפשר לשנות ולעצב מחדש אזורים שלמים תוך התאמתם לצרכים של קהילה שלמה.