תקנים
תקן 15
תקן 15 הוא תקן שמאות שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל, העוסק בהערכת ירידת ערך נכסים בעקבות אישור של תוכניות בניין עיר (תב"ע). התקן מפרט כיצד יש להעריך פגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה מאישור תכניות שעשויות להשפיע לרעה על נכס מסוים, כגון שינוי ייעוד, הגבלות בנייה, או תכניות פיתוח שפוגעות בסביבה הקרובה לנכס.
עיקרי תקן 15:
1. ירידת ערך בעקבות תב"ע:
o התקן מתייחס לירידת ערך של נכסים בעקבות אישור תוכניות בניין עיר חדשות או שינויים בתכניות קיימות, שעלולים לגרום לפגיעה כלכלית בבעלי הנכס. מדובר בתוכניות שיכולות לשנות את אופי השטח או את אפשרויות השימוש בו, ולהוביל לירידת שוויו של הנכס.
2. חוק פיצויים והגבלות בנייה (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה):
o התקן קשור ישירות לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לבעלי מקרקעין לדרוש פיצוי אם ערך הנכס שלהם ירד כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר. תקן 15 קובע את השיטה שבה שמאים יעריכו את גובה ירידת הערך והפיצוי המגיע לבעלי הנכסים.
3. אופן ביצוע השמאות:
o השמאי נדרש לבצע השוואה בין שווי הנכס לפני ואחרי אישור התכנית. הוא נדרש להתחשב בהשפעות הסביבתיות, הכלכליות והתכנוניות שנגרמות כתוצאה מהתכנית החדשה.
o הערכה זו מבוססת על שווי השוק של הנכס לפני אישור התכנית, בהנחה שהתכנית לא הייתה קיימת, ולאחר מכן על השווי החדש בעקבות התכנית.
4. השפעה על נכסים שכנים:
o התקן מתייחס לא רק לנכסים הנמצאים בשטח התכנית, אלא גם לנכסים הסמוכים שעלולים להיפגע כתוצאה מהתכנית החדשה. לדוגמה, תכנית לבניית כביש ראשי ליד שכונה שקטה יכולה לפגוע בערך הבתים הקרובים.
5. הגשת חוות דעת שמאית:
o בעלי נכסים שנפגעו יכולים להגיש חוות דעת שמאית המבוססת על תקן 15 כדי לדרוש פיצויים מרשויות התכנון. חוות הדעת נדרשת להיות מקצועית ומבוססת על השפעות התכנית על הנכס.
מטרת התקן:
המטרה של תקן 15 היא להגדיר כללים ברורים לשמאות במקרים של ירידת ערך נכסים עקב תכניות בניין עיר, ולספק דרך הוגנת ומסודרת לפצות את בעלי הנכסים הנפגעים. התקן מבטיח שהערכת הנזקים הכלכליים תהיה מקצועית ושקופה, ותתבסס על מתודולוגיה שמאית מוכרת ואחידה.
תקן 21
תקן 21 הוא מסמך שנכתב על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל, ונועד לקבוע עקרונות והנחיות להערכת כלכליות של פרויקטים של פינוי-בינוי ופרויקטים אחרים במסגרת התחדשות עירונית. התקן קובע כללים שמטרתם לסייע לשמאים, יזמים ורשויות מקומיות להעריך אם פרויקט התחדשות עירונית הוא כלכלי וניתן לביצוע.
עיקרי תקן 21:
1. כדאיות כלכלית:
o התקן מספק הנחיות לשמאים כיצד לחשב אם פרויקט פינוי-בינוי הוא כלכלי עבור היזם. הכדאיות נקבעת לפי היחס בין הוצאות הפרויקט (כולל בניית הדירות החדשות, פיצויים לדיירים והוצאות נוספות) לבין הרווח הפוטנציאלי ממכירת הדירות.
2. מינימום תוספת דירות:
o תקן 21 קובע הנחיות לכמות הדירות שהיזם צריך להוסיף לפרויקט כדי להבטיח שהפרויקט יהיה רווחי. הפרויקט יוגדר כלכלי רק אם מספר הדירות החדשות יכסה את ההוצאות ויביא לרווח סביר ליזם.
3. פיצוי לבעלי הדירות הקיימים:
o התקן מסדיר את הדרך שבה שמאים מחשבים את הפיצוי שמגיע לבעלי הדירות הקיימים, הן מבחינת גודל הדירות החדשות שהם יקבלו והן מבחינת שווי הדירות ביחס למיקום ולסביבה.
4. התחשבות בערכים חברתיים וסביבתיים:
o מעבר להיבטים הכלכליים, התקן מדגיש את הצורך להתחשב בשיפור איכות החיים של התושבים ובשדרוג הסביבה המוניציפלית (תשתיות, שטחים ציבוריים וכו').
5. שקיפות:
o התקן מדגיש את החשיבות של שקיפות מלאה בין כל הגורמים המעורבים בתהליך, כולל דיירים, יזמים, רשויות מקומיות ושמאים, במטרה למנוע חוסר אמון וסכסוכים.
מטרת התקן:
המטרה המרכזית של תקן 21 היא להבטיח שפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית יהיו כלכליים, אך גם הוגנים כלפי הדיירים הקיימים ויתרמו לסביבה העירונית. התקן מאפשר לרשויות המקומיות וליזמים לקדם פרויקטים בצורה שקופה וברורה, תוך שמירה על אינטרס הדיירים והרווחיות של הפרויקט
תקן 17
תקן 17 הוא תקן שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל, והוא עוסק בהערכת שווי שוק של קרקעות מופשרות, כלומר קרקעות שעברו שינוי ייעוד משטח חקלאי לשטח המיועד לבנייה (או ייעודים אחרים). התקן מספק כללים ברורים לשמאים כיצד להעריך את שווי הקרקע במצבים כאלה, במטרה ליצור אחידות ושקיפות בהערכת השווי.
עיקרי תקן 17
1. הגדרת הקרקע המופשרת:
o התקן מגדיר קרקע מופשרת כקרקע ששונה ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע בעלת ייעוד אחר, כמו בנייה למגורים, מסחר או תעשייה, לפי תכניות המתאר המאושרות.
2. שלבי הערכת הקרקע:
o התקן מדגיש שיש להתייחס להערכת הקרקע בהתאם לשלבי התכנון השונים. קרקע יכולה להיות במצבים שונים של תכנון, כמו תכנית בהכנה, תכנית מאושרת או תכנית בהליכי הפשרה. לכל שלב יש השפעה על השווי של הקרקע.
3. השפעת הוצאות פיתוח ותשתיות:
o בעת חישוב שווי הקרקע, התקן מורה לקחת בחשבון את עלויות הפיתוח הצפויות. עלויות אלו כוללות את הכשרת השטח לבנייה, סלילת כבישים, הנחת תשתיות (מים, חשמל, ביוב) ושדרוג הסביבה הקרובה. עלויות אלה עשויות להפחית את שווי הקרקע הסופי.
4. שווי פוטנציאלי מול שווי שוק:
o התקן מורה לשמאים להבדיל בין "שווי פוטנציאלי" לבין "שווי שוק נוכחי". לדוגמה, קרקע שעברה שינוי ייעוד תהיה בעלת שווי פוטנציאלי גבוה יותר בגלל השימושים העתידיים שלה, אך שווי השוק הנוכחי שלה עשוי להיות נמוך יותר, אם הפיתוח עוד לא החל או אם נדרשות הוצאות גבוהות להכשרת הקרקע.
5. היבטים רגולטוריים:
o התקן קובע שיש להתחשב בכללים, תקנות וחקיקה ספציפית הנוגעת לשינוי ייעוד הקרקע, כולל הוראות תכנוניות מקומיות, תכניות מתאר אזוריות וארציות, והליכי הפשרה שיכולים לעכב את הבנייה.
6. השפעות סביבתיות וחברתיות:
o בעת הערכת שווי הקרקע יש לשקלל גם את ההשפעה הסביבתית והחברתית של שינוי הייעוד, כגון נגישות לתחבורה, שירותים ציבוריים ופיתוח אזורי.
מטרת התקן:
תקן 17 נועד להבטיח שהערכת שווי הקרקעות המופשרות תתבצע בצורה הוגנת ומדויקת, תוך שמירה על אחידות בין שמאים ושקיפות כלפי כל הגורמים המעורבים. התקן חשוב במיוחד בעסקאות גדולות שבהן שינויי ייעוד הקרקע יכולים להביא לרווחים משמעותיים, והוא תורם לאמון הציבור ולשמירה על ערכים ריאליים בשוק הקרקעות.
